Что и для кого строят в пригороде Киева?

23.04.2018 Аналитика рынка

На рынке жилой недвижимости продолжает расти предложение. Однако спрос ограничен, и весомых факторов для его увеличения в краткосрочном периоде нет. Это формирует избыточное предложение, которое постепенно накапливается.

Как застройщики пригорода столицы реагируют на сложившуюся ситуацию, что предлагают и для какой целевой аудитории.

Оценим количество строительных площадок и направления, в которых сосредоточено предложение,  в разных ценовых сегментах:

Таким образом:

Выводы:

1)  Больше всего строительных площадок в направлении Ирпеня и Бучи. Что это значит для потенциальных покупателей? – это значит пробки и заторы на дорогах, которые уже загружены транспортом.

Следующее направление по загруженности  жилыми комплексами – Борщаговка, Святопетровское, Вишневое и Крюковщина. Что бы не строили в этих районах, в результате покупатель жилья приобретает проблему – пробки  на дорогах.

Таким образом, любые строительные площадки  в  направлениях Ирпень, Буча, Борщаговка, Святопетровское, Вишневое, Крюковщина не могут быть рассмотрены как престижное жилье, т.к. скрывают в себе серьезную проблему пробок по трассе. Перенасыщенность строительными площадками ведет к перспективе  падения цен  на квартиры в этих районах  

2)  Спрос на жилье формируется следующими целевыми аудиториями:

-Эконом-жилье, в сегменте средний минус (7 000-  12 000 грн/м2):  для покупателей в этом сегменте важна цена, скидки, рассрочка

- Жилье в среднем ценовом сегменте (12 000 – 14 000 грн/м2):  решающим  фактором при выборе квартиры является не столько цена, сколько безопасность, готовая инфраструктура, наличие садика, школы, поликлиники, также важна близость к метро

- Жилье в ценовом сегменте средний плюс (14 000 – 16 000 грн/м2): для этих покупателей важны совершенно другие ценности– это социальное окружение,  близость к природе, рядом новые возможности для жизни такие как: конный спорт, параглайдинг, гольф… и, одновременно,  удобная полная инфраструктура.

Таким образом,  можем разделить покупателей жилья на средний минус, средний и средний плюс. А где же деньги????  Длинные и проблемные  деньги хранятся  в сегменте Эконом-жилья.  

Средний сегмент покупателей практически отсутствует на нашем рынке. Это узкий сегмент, в котором немногочисленные продажи.

Перспективным выглядит сегмент средний плюс- ТОП-менеджеры с доходом от 2000 уе на взрослого члена семьи. Но! Кто из застройщиков удовлетворяет запрос на ценности в этом ценовом сегменте.

Более предметно оценим ЖК в  сегменте  14 000 – 16 000 грн/м2:

1)  Самое многочисленное предложение – 20 ЖК в  Ирпене, Буче (это пробки! Можно не тратить такие деньги за будущие неудобства)

2)  Вишневое, Борщаговка, Святопетровское, Крюковщина – пробки, пробки

3)  Бровары – высотки, монолит

4)  Вышгород – высотки, монолит

5)  Ходосеевка - малоэтажное жилье, красный кирпич 



Выводы:

1)  Самым перспективным, на сегодняшний день, является направление Новообуховской трассы – правительственная трасса, пробок нет никогда!

2)  Пересечение требований: красный кирпич, малоэтажная застройка, современная правительственная трасса, богатая нетронутая природа, обширные поля, чистый воздух, готовая  развитая инфраструктура, престижный отдых для всей семьи, успешный социум – именно таким требованиям отвечают жилые комплексы   «Новая Конча-Заспа» и  «Vlasna» в Ходосеевке.


Также по теме