Эксперты определили, что скрывают застройщики за низкой ценой жилья в пригороде и зачем это делают

18.12.2017 Аналитика рынка

Проведем ценовой анализ строящеся недвижимости в пригороде Киева.

1)  В диапазоне  9 000-11 500 грн /м2 , в киевской области  представлены  73 ЖК

Главным образом это жилые комплексы Бучи, Белогородки, Ирпеня, Гостомеля, Ворзеля,  Святопетровского

Т.е. это  все направления с  самой высокой концентрацией строительства, именно они демонстрируют рынку низкие цены. Чем обусловлено такое поведение  застройщиков?

  • - концентрация ЖК в направлении Ирпень, Буча, Гостомель, Ворзель - 163  новостройки
  • - направление  Святопетровское,  Белогородка - 58 строящихся объектов

Основной вывод: 

Что  знают застройщики и о чем не говорят  будущим  инвесторам? – про  перспективы серьезных пробок  на выездах  к  центральным магистралям, особенно через год-два. Вышеперечисленные направления являются проблемными уже сейчас, а через год строительства и заселения, это будет большая проблема.

Что же делать в подобной ситуации? – демпинговать, пока рынок еще не оценил будущего коллапса.

2)  В диапазоне 12 000-14 000 грн /м2 , в киевской области  представлены  89 ЖК

Такие цены  показывают ЖК, расположенные ближе к центральным магистралям Вишнёвое, Борщаговка, Гатное

На сколько густо застраиваются эти направления:

  • - Борщаговка – 14 новых строящихся объекта
  • - Вишневое, Крюковщина – 37 ЖК
  • - Вышгород- 7 новостроек
  • - Ходосеевка – 4 новых объекта

Основной вывод:

Близость  к трассам Одесской, Обуховской,  Окружной, снижают риски «стоять в пробке»… Это сразу отражается на цене, она выше.

Какое же из направлений,  в пригороде Киева, является наиболее перспективным?

1.  Ходосеевка  (Новобуховская трасса).

2.  Вышгород.

Главными аргументами, которые позволяют направление назвать «перспективным», являются: количество новых строящихся объектов (не более 7) и время на стояние в пробке – в этих направлениях пробок до метро НЕТ. Из Ходосеевки, в час-пик, поехать можно за 15 минут, из Вышгорода чуть дольше, пробки Оболони никуда не исчезнут – едим минут 30-35.

Но!

Что же происходит с покупателем, который выбрал пригород в сегменте 12-14 000 грн/м2? Включается сравнительный анализ с аналогичным  предложением в Киеве.

1)  Проанализируем  сегмент жилых комплексов в Киеве, в разрезе цен  10 000 -14 000 грн/м2  :

Представлено 22 новостройки, половина из которых – это проблемные комплексы Войцеховского, а вторая половина – монолитные высотки!

Таким образом, будущий инвестор каждый день стоит перед выбором «У кого покупать?», «Чем я рискую?» «Что ждет меня и мою в этой новостройке через год?»

Выводы:

- Покупка квартиры в «дешевом»  пригороде  Киева - это пробки, пробки, пробки.

- Можем позволить  пригород «подороже» , сразу включается  сравнительный анализ  с «дешевым» Киевом .

- «Дешевый»  Киев  - это недострой, монолит, высотки.

Выбирайте сами! 

Классический  пригород, если это еще и  малоэтажное жилье из красного кирпича – лучшая капитализация!

Оценим один из ЖК, в перспективном направлении Новообуховской трассы, с. Ходосеевка:

ЖК Новая Конча – Заспа - это малоэтажное жилье,  классический пригород.

Это исторически успешное направление. Вся элита здесь. Рядом Печерск, правительственный квартал, столичное шоссе,  спортивная база «Динамо» - в этом направление самое модное и продвинутое ВСЕ и все самое дорогое.

Потребности каждого будут удовлетворены УЖЕ! – поликлиника, рестораны, школа, детский сад, мегамаркет, кинотеатры, шоппинг, занятие спортом, библиотеки, конный спорт.

Безопасность УЖЕ гарантирована социальным  окружением. Главное – понимать: жизнь среди успешных, благополучных людей способствует тому, что мы и сами становимся более целеустремленными и активными. Покупатели  - успешный класс ТОП-менеджеров.

Трасса, ведущая к метро- без пробок! Перспектива "Без пробок" сохранится (всего 4 ЖК в этом направлении, скоростная "правительственная" трасса).

Заповедно-санаторная  зона (климат полезен для здоровья)  - рядом "Голосеевский национальный природный парк», лесопарковая зона "Конча-Заспа", лечебное  Голубое озеро. Исторически в этом направлении лучшие санатории,  целебно-оздоровительные и спортивные комплексы.


Также по теме